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《關(guān)于公布合川區國有建設用地使用權基準地價(jià)和土地級別的通知》政策解讀

文章來(lái)源：區規資局時(shí)間： 2022-07-15 責任編輯：

????一、基準地價(jià)更新的背景及思路

????（一）國家有關(guān)要求。基準地價(jià)是通過(guò)先劃分不同的土地級別，再按照不同用途、不同級別評估確定級別平均價(jià)格來(lái)建立基準地價(jià)。主要應用于地價(jià)評估、集體決策確定土地出讓底價(jià)（不得低于基準地價(jià)的70%）、土地收益核算、自然資源資產(chǎn)價(jià)值核算等方面。《城市房地產(chǎn)管理法》規定“基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應當定期確定并公布”。2020年，《中共中央國務(wù)院關(guān)于構建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機制的意見(jiàn)》提出“完善城鄉基準地價(jià)、標定地價(jià)的制定與發(fā)布制度，逐步形成與市場(chǎng)價(jià)格掛鉤的動(dòng)態(tài)調整機制”。按照規定，基準地價(jià)應視市場(chǎng)情況更新，更新頻率不得低于每3年一次，每隔5年應進(jìn)行一次全面更新。

????（二）現行基準地價(jià)實(shí)施情況。我區現行土地級別和基準地價(jià)于2016年9月更新公布，實(shí)施以來(lái)，對培育和繁榮土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)、增加政府財政收入等起到了極大的促進(jìn)作用。近年來(lái)，隨著(zhù)我區城市規劃的實(shí)施和城市建設的推進(jìn)，基礎設施和公共服務(wù)設施逐步完善，城市品質(zhì)有所提升，土地資源服務(wù)和保障經(jīng)濟發(fā)展的功能逐步增強。現行土地級別和基準地價(jià)已無(wú)法體現規劃引領(lǐng)的發(fā)展要求，難以適應土地市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢，不能滿(mǎn)足地價(jià)管理和調控的現實(shí)需要，為了更好的貫徹規劃引領(lǐng)、引導資源的優(yōu)化配置、支持和促進(jìn)我區經(jīng)濟的發(fā)展，確有必要進(jìn)行全面更新。

????（三）總體思路。以國土空間規劃為引領(lǐng)，在土地級別和基準地價(jià)更新中充分考慮規劃因素對土地質(zhì)量提升和價(jià)值顯化的導向作用。一是以規劃為基礎結合管理需要，確定定級范圍和價(jià)格內涵。以現行城規范圍為基礎，考慮最新空間規劃的開(kāi)發(fā)邊界綜合確定定級范圍。明確地價(jià)內涵，確定商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務(wù)四類(lèi)用途。二是建立定級因素體系，科學(xué)劃分土地級別。以區域規劃定位、鄉鎮劃定位為基礎，結合交通設施、配套設施、環(huán)境條件資源、產(chǎn)業(yè)特色情況，綜合判定土地級別。三是測算各用途收益，確定基準地價(jià)。以市場(chǎng)交易、經(jīng)營(yíng)收益、成本費用等客觀(guān)數據的調查統計，評估測算出各用途的平均價(jià)格，再結合我區實(shí)際情況確定基準地價(jià)。

????二、調整更新的主要內容

????（一）范圍調整。根據合川區實(shí)際管理需要本次合川區城鎮土地級別和基準地價(jià)更新范圍為合川區城鄉總體規劃結合國土空間規劃所確定的所有國有建設用地。

????（二）用途調整。根據我區土地供應實(shí)際情況，同時(shí)，依據2016年原國土資源部《關(guān)于擴大國有土地有償適用范圍的意見(jiàn)》（國土資規〔2016〕20號）以及隨后每年的地價(jià)體系建設文件中明確需要建立公共管理與公共服務(wù)用地的基準地價(jià)，故本次取消了辦公用地的級別和價(jià)格制定，增加了公共管理與公共服用地的級別和價(jià)格體系。

????（三）級別調整。根據《城鎮土地分等定級規程》要求，考慮到不超過(guò)主城中心城區級別數量與之邏輯匹配，同時(shí)通過(guò)多年建設發(fā)展，國有范圍內土地絕對質(zhì)量差異減小，不再需要更多的級別，由此，減少了各用途土地級別數量。

????（四）價(jià)格調整。從土地畝價(jià)來(lái)看，本次的基準地價(jià)由于對應容積率全面降低，結合土地供應和市場(chǎng)水平，換算成同一容積率后，商服用地及住宅用地價(jià)格均有所提高，工礦倉儲用地基準地價(jià)均高于全國工礦倉儲用地出讓最低價(jià)標準。

與上輪基準地價(jià)對應樓面地價(jià)對比表

單位：元/平方米

商服用地（R:2.5)					住宅用地（R：2）					工礦倉儲用地
2016年		2021年		增長(cháng)率	2016年		2021年		增長(cháng)率	2016年		2021年		增長(cháng)率
級別	基準地價(jià)	級別	基準地價(jià)	增長(cháng)率	級別	基準地價(jià)	級別	基準地價(jià)	增長(cháng)率	級別	基準地價(jià)	級別	基準地價(jià)	增長(cháng)率
1級	1611	1級	1880	16.70%	1級	1425	1級	1790	25.61%	1級	380	1級	390	2.63%
2級	1219	2級	1410	15.67%	2級	1072	2級	1360	26.87%	2-6級	/	2級	170	/
3級	933	3級	1030	10.4%	3級	787	3級	1060	34.69%	7級	120	3級	120	0%
4級	700	4級	820	17.14%	4級	627	4級	830	32.38%	-	-	-	-	-
5級	498	5級	530	6.43%	5級	467	5級	560	19.91%	-	-	-	-	-
6級	297	6級	315	6.06%	6級	331	-	-	-	-	-	-	-	-
7級	170	7級	180	5.88%	7級	170	6級	240	41.18%	-	-	-	-	-

????三、新舊政策執行的銜接

????本通知自印發(fā)之日起施行，通知公布施行前已受理業(yè)務(wù)按原政策執行，施行后受理業(yè)務(wù)按新政策執行。

政策原文：

一圖看懂《關(guān)于公布合川區國有建設用地使用權基準地價(jià)和土地級別的通知》
重慶市合川區人民政府關(guān)于公布合川區國有建設用地使用權基準地價(jià)和土地級別的通知

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